Actualités de Me Flavie CHEVROT GAILLET

loi anti-squat du 27 juillet 2023

L’expulsion du locataire en situation d’impayés à la suite de la loi anti-squat du 27 juillet 2023

Dès le premier impayé de loyer vous pouvez saisir votre commissaire de justice qui :

-          Signifiera un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail accompagné d’un décompte de la dette locative et des charges. Depuis la loi du 27 juillet 2023, il est désormais obligatoire de stipuler dans le contrat une clause résolutoire

-          Informera la CCAPEX de la situation afin qu’une enquête sociale soit diligentée au bénéfice du locataire les conditions de saisine de la CCAPEX étaient fixées par département. Depuis la loi du 27 juillet 2023, elle est obligatoire si la dette représente deux mois de loyers hors charges ou si le locataire a arrêté de payer son loyer ou ses charges pendant deux mois consécutifs.

S’ouvrait alors un délai de deux mois pour le locataire défaillant pour régulariser sa dette en intégralité ou saisir le tribunal s’il contestait celle-ci.

Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 dite loi anti-squat.

A l’expiration du délai de six semaines, si la dette n’a pas été réglée ou que le locataire n’a pas contesté le commandement en saisissant le tribunal :

-          la clause résolutoire du bail produira pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié,

-          et s’ouvrira le droit, pour le bailleur, de saisir le tribunal afin d’engager une procédure pour constater la résiliation du bail et condamner le locataire devenu occupant sans droit ni titre au paiement de la dette et voir prononcer son expulsion.

Toutefois, la délivrance de l’assignation au locataire et la notification de cette action à la Préfecture doivent intervenir au plus tard six semaines avant la première audience.

Autrement dit, entre la signification du commandement de payer et la 1ère audience, un délai incompressible de trois mois s’écoulera au lieu de quatre mois avant la loi du 27 juillet 2023.

Une fois la procédure judiciaire engagée, l’affaire peut être plaidée à la première audience si le locataire ne vient pas, ne se fait pas représenter ou qu’il est prêt à défendre ses intérêts. Il s’agit du scénario permettant d’obtenir un jugement le plus rapidement.

De façon générale, si le locataire se présente seul ou avec un conseil, il y a aura un renvoi de l’affaire à une autre audience afin qu’il puisse préparer sa défense. Plusieurs renvois sont possibles mais seulement dans le but d’assurer le respect du principe du contradictoire.

Qu’obtient on concrètement du tribunal ?

La décision du tribunal consistera ainsi :

-          à constater l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que le bail sera résilié de plein droit depuis la date d’effet du commandement de payer,

-          à ordonner l’expulsion du locataire avec le concours d’un huissier de justice, des forces de l’ordre et d’un serrurier,

-          à condamner le locataire au paiement de sa dette locative incluant les charges,à séquestrer les meubles du logement afin de pouvoir payer le cas échéant la dette locative,

-          à condamner le locataire au paiement d’un indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif du logement :

-          à condamner le locataire au paiement des dépens (les frais d’huissier de justice pour signifier les actes de procédure) et aux frais irrépétibles (les frais d’avocat dans la limite du montant demandé).

Des délais peuvent ils être accordés au locataire ?

Avant la réforme de juillet 2023, le locataire pouvait tenter d’obtenir des délais de paiement et éviter son expulsion s’il prouvait qu’il avait les moyens de régler son loyer et ses charges courantes ainsi qu’un surplus pour solder sa dette locative dans le temps.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi anti-squat le 29 juillet 2023, aucun délai de paiement ne pourra être accordé par le tribunal au locataire si celui-ci ne prouve pas avant l’audience, d’une part qu’il a la capacité de régler sa dette et d’autre part qu’il a repris le paiement de l’intégralité de ses loyers et charges courantes.

Une fois la décision de justice obtenue, il faut la transmettre à votre commissaire de justice afin qu’il puisse la signifier au locataire devenu occupant sans droit ni titre.

Comment recouvrer la dette locative ?

Votre commissaire de justice signifiera un commandement de payer à l’occupant.

S’il ne s’exécute pas spontanément, votre commissaire de justice peut réaliser autant de saisies nécessaires pour recouvrer toute la dette locative et les indemnités d’occupation jusqu’au départ effectif de l’occupant.

Comment faire partir l’occupant ?

Il convient au préalable de préciser que la décision d’expulsion vaut non seulement pour le locataire qui a failli à payer ses loyers, mais aussi au locataire qui n’est pas parti à la suite d’un congé valablement délivré, au sous-locataire qui n’a pas été validé par le bailleur et à tout autre occupant sans droit ni titre.

Votre commissaire de justice signifiera un commandement de quitter les lieux, lequel doit impérativement être transmis à la Préfecture de Police.

Le délai pour quitter les lieux est en principe de deux mois mais il peut être supprimé s’il est demandé au juge à l’audience de plaidoiries.

Si le locataire défaillant ne quitte pas lieux, votre commissaire de justice se déplacera à nouveau pour dresser un procès-verbal de maintien illicite dans le logement.

Il aura alors le droit de requérir le concours de la force publique afin d’être aidé à expulser l’occupant.

En revanche, aucune expulsion forcée du locataire devenu occupant sans droit ni titre ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars de chaque année.

Que faire si l’occupant ne quitte toujours pas le logement et qu’il ne paie pas d’indemnité d’occupation ?

Si l’occupant ne quitte pas le logement de façon volontaire, la nouvelle loi du 27 juillet 2023 prévoit une amende 7 500 euros. Toutefois, le bailleur devra aller porter plainte pour lancer la procédure pénale.

Sur le plan civil, grâce au jugement exécutoire d’expulsion, votre commissaire de justice va requérir le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion forcée.

Comment récupérer le logement si le locataire est parti sans prévenir ?

On dit que le locataire part « à la cloche de bois », c’est-à-dire sans prévenir son bailleur, le gestionnaire de l’appartement, le gardien de l’immeuble.

Qu’il parte sans prévenir en cours de bail, de procédure judiciaire ou même après l’obtention du jugement, la loi Béteille du 22 décembre 2010 a simplifié la procédure de reprise des locaux abandonnés dans un délai raisonnable d’environ trois ou quatre mois.

Il est possible de solliciter de votre commissaire de justice aux fins de faire sommation au locataire de justifier son occupation.

A défaut de réponse dans le délai d’un mois, votre commissaire de justice pourra pénétrer dans le logement avec 2 témoins pour constater effectivement l’abandon du logement et dresser un procès-verbal à cet effet.

Puis le tribunal est saisi par voie de requête afin de prononcer la résiliation du bail et autoriser la reprise des lieux.

Si vous avez besoin d'une assistance à ce sujet, n'hésitez pas à faire appel à l'étude de Maître CHEVROT GAILLET, Huissier de Justice- Commissaire de Justice située au 05 rue Grignan à Marseille 6.
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